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不動産の増築部分が未登記の場合、売却は可能か

2016/09/08

未登記部分がある不動産の売却は、何か問題が生じるでしょうか。

例えば、親や祖父母が取得した不動産を相続で取得するケースでは、建物の増築部分が未登記のままであることが判明することもあります。

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増築を登記する際に必要な謄本の項目とは?

不動産の登記事項証明書(全部事項証明書)は、

  • 表題部
  • 権利部(甲区)
  • 権利部(乙区)
  • 共同担保目録

という4つの欄があります。(最大で)

建物の増築の場合、表題部の変更登記をします。登記しておけば、自分が所有者であることを他人に対して主張できます。

さて、建物の登記事項証明書(全部事項証明書)の表題部には、

  • 不動産番号
  • (建物の)所在
  • 家屋番号
  • 種類
  • 構造
  • 床面積
  • 原因及びその日付

といった情報が記載されます。

 

建物の増築を行っても、登記をしない理由とは?

 

法律上、増築を行ったら所有者は1か月以内に表題部の変更登記を行わなければなりません。でも、実際には必ずしも全ての人がキチンと登記しているわけではありません。

端的な理由としては、「登記の費用がかかるから」ということが挙げられます。登記には、おおよそ8万円から15万円の費用が掛かるわけです。

相続などで取得した不動産が未登記の場合でも、後から法務局に申請し、登記することはできます。ただ、とりあえずどうする予定もないその不動産のために、10万円程度の費用をかけて登記の手続きをすることに、二の足を踏んでそのまんま、という方もいます。

 

増築した未登記の部分も含めて建物の売却は可能?

 

また、不動産を手放そう(売却しよう)という立場の人からすれば、今更わざわざ登記のために費用をかけたくないというのが本音でしょう。

ただ、不動産の売却の本来の流れは、増築部分も含めて登記する→売却というものです。

 

増築部分を登記した後でなければ、なかなか買い手がつかないでしょう。買い手の立場になって考えてみればわかることです。そもそも、買い手がローンを申し込む先の金融機関が納得しません。金融機関は、買い手に融資を行う際には、不動産(土地建物)を担保にして、抵当権を設定します。登記上で所有者が明らかではなく、抵当権が設定できない不動産について融資を行いません。

もし買い手が、ローンを組まずに現金での購入が可能で、未登記について納得してくれれば話は別です。

 

その場合は、売買の契約書等には必ず、未登記部分がある旨を記載します。そうすれば、未登記でも家の売却は理論上可能です。ただ現実には、買い手はかなり絞られますけどね。

 

不動産が未登記であることの問題は、売却できない可能性が高いことです。そして売却できなれば、相続税の納付などのため、現金化することができないことになります。

だから、未登記の不動産は登記しておくことをおススメします。

 

未登記の不動産を登記するには、誰に何を頼めばいい?

 

では、未登記であること分かった場合、誰に何を頼めばいいでしょうか。

それは、

●土地家屋調査士に建物表題登記を
●司法書士に所有権保存登記を

をです。

このあたりについてはまた別途。

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