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住宅ローン繰り上げ返済のシミュレーション。タイミング効果と注意点

2016/12/28

12月の賞与(ボーナス)は出ましたか。

あなたはそれを何に使いますか。

年末年始に旅行費用に充てる人もいれば、欲しかったクルマや家電製品を買う人もいるでしょう。でも、住宅ローンを返済中の方の中には、繰り上げ返済を検討している人もいるはずですよね。

今回は、もし住宅ローンを100万円分だけ繰り上げ返済したら、どれだけ効果があるのかについて試算してみました。

これにより、

  • いくら支払利息が減らせるのか
  • 何か月返済期間を短縮できるのか

について把握することができます。

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エクセルで住宅ローンの繰り上げ返済の効果を試算

前提は以下の通りとします。

借入金額 3,000万円
借入期間 35年
適用金利 2.0%
返済方式 元利均等月払

この条件から、毎月の返済額をエクセルで計算すると、99,378円となります。

エクセルのPMT関数の使い方(補足)

ここで、なぜ毎月の返済額が何故そう計算されたのか不思議に思う方もいるでしょう。

エクセルのPMT関数を用いれば、誰でも簡単にできます。

PMT関数のPMTは、Payment(支払)から来ているものなのでしょうね。多分。

毎月の返済金額

=PMT(適用金利, 返済回数, -借入額, 期末払)

=PMT(適用金利/12, 35年*12ヵ月, -借入額, 0)

  • エクセルのセルに、まず=PMT()と入力します。
  • そこからカーソルを()(カッコ)の中に、適用金利、返済回数、借入金額をそれぞれ入れていきます。
  • 適用金利:世の中で金利といえば、年利のことです。年利とは元本を1年間借りたり(運用したり)することによってつく金利のことです。この場合のローンの返済は、年払いではなく月払いなので、月利を入れます。年利から月利を計算するには、年利を12で割ればよいのです。
  • 返済期間:このケースで35年ですが、月次で返済していくので、返済回数は、借入年数×12ヵ月となります。
  • 借入額:マイナスをつけて借入金額をそのまま書きます。
  • 期末払:最後の0は期末払の意味です。仮にここを何も指定しなかったとしても、ここは自動的に0(期末払)が適用されます。

繰り上げ返済をしなかった場合(当初の返済計画通りの場合)

元利均等の月払いですから、毎月の返済額は変わりません。変わるのは、利息部分と元本相当額の内訳です。

35年間の返済総額は、約4,174万円となります。元々も借入金額は、3,000万円ですから、約1,174万円の金利を負担していることになりますね。これは金融機関にとっての収益になります。

ローン残高は、こんな感じで減っていきます。

では、ここから100万円を繰り上げ返済した場合の効果についてシミュレーションします。

繰り上げ返済する時期(タイミング)は、

  • 1年後(12か月後)
  • 10年後(120か月後)
  • 30年後(360ヶ月後)

で考えます。

またここでは、繰り上げ返済した場合に、返済期間が短縮するケースを考えます。毎月の返済額は変わりません。

1年後(12か月後)に繰り上げ返済100万円をした場合の効果

返済総額: 約3,980万円

支払利息: 約980万円

(繰り上げ返済しなかった場合よりも、約194万円支払い利息が少なくなりました)

返済期間: 401か月

(繰り上げ返済しなかった場合よりも、19か月返済期間が短縮されました)

ローン残高は、以下の様に減っていきます。

 

10年後(120か月後)に繰り上げ返済100万円をした場合の効果

返済総額: 約4,010万円

支払利息: 約1,010万円

(繰り上げ返済しなかった場合よりも、約163万円支払い利息が少なくなりました)

返済期間: 403か月

(繰り上げ返済しなかった場合よりも、16か月返済期間が短縮されました)

ローン残高は以下の様に減っていきます。

30年後(360か月後)に繰り上げ返済100万円をした場合

返済総額: 約4,060万円

支払利息: 約1,060万円

(繰り上げ返済しなかった場合よりも、約110万円支払い利息が少なくなりました)

返済期間: 409か月

(繰り上げ返済しなかった場合よりも、11か月返済期間が短縮されました)

ローン残高は以下の様に減っていきます。

以上を整理すると、こんな表になります。

まとめ:100万円の繰り上げ返済の試算で分かったこと

繰り上げ返済は、

早期に行った方が、同じ金額でも返済総額(支払利息額)の削減効果が大きい

期間の短縮効果が大きい

ということですね。

注意点:住宅ローンの繰り上げ返済は計画的に(無理は禁物)

繰り上げ返済すると、確かに利息の負担が減り繰る分総支払額を減らすことができます。また、(契約条件にもよりますが)ローンの返済期間の短縮も可能です。

であれば、積極的に「繰り上げ返済をしよう」と考えるのは早計です。

上げ返済するということは、手元のキャッシュ(現金)がなくなるということです。そうなると想定外の支出に対応ができなくなります。

なので、

“(お金の)ご利用は計画的に”

の一方で、

“繰り上げ返済も計画的に”

ですね。

なお、繰り上げ返済について、金融機関によっては、

  • 手数料が掛かる
  • ローン返済開始後一定期間は繰り上げ返済ができない

といった条件が付帯されていますので、よくご確認ください。

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