自分の土地ではないのに、所有しているように偽って売却し、金銭をダマし取る詐欺師のことを地面師といいます。
読み方は「じめんし」です。
最近、地面師グループが暗躍し、事件になるケースが増えています。
地価が高騰をしている東京などの都市では、被害額が億単位なんてことも起きています。
一体、地面師はどんな手口で犯行に及ぶのでしょうか。
被害に遭わないための見分け方や対策はないのでしょうか。
プロの詐欺集団に騙されるのは、実は意外と身近の出来事になったりするのではないか、他人事ではないな・・・と筆者は考えました。
今回はそんなことが気になったので、調べてみました。
（一般的に）土地の売買に際しては、司法書士が登記を行うことにより関与します。
調べてみると、この土地取引に絡む専門家の司法書士が、地面師グループに加担して逮捕されたり、逆に騙されて被害者になることもあるんですって！
これまでのそういった事件例をいくつかご紹介しますね。
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目次
地面師の手口は？
地面師（グループ）は、まず他人（真の所有者）の土地を、勝手に自分や仲間（共犯者）の名義に変えます。
土地の名義変更は、所有権移転登記を行うことで可能となります。
この所有権移転登記のためには、以下の3つの書類が必要です。
- 土地の権利証
- （真の所有者の）実印や印鑑証明書
- 地面師（グループ）自身の住民票
住民票は簡単に手に入りますよね。
地面師にとってのハードルは、権利証と実印や印鑑証明の入手ですね。
権利証
地面師が土地の真の所有者の権利証を入手する端的な方法には、「盗む」という方法があります。
もしくは、本物そっくりに「コピーを作成する」という手口もあるようです。
技術の発達で本物と見分けがつかないくらい精巧に作成された権利証のコピーであれば、普段見慣れているはずの司法書士でも見抜くことはまず難しいそうです。
その他、権利証がなかったとしても、本人確認情報や事前通知で登記が通る場合もあるそうです。
司法書士が真の所有者かどうか面談をして本人確認をすることになります。
その場合、地面師グループが免許証などを偽造して真の所有者に成りすまし、善意の司法書士をダマすというケースもあります。
また、悪徳の司法書士であれば、地面師グループに加担するというケースもあります。
実印や印鑑証明書
真の所有者の実印と役所から発行される印鑑証明書も、所有権移転登記には必要です。
印鑑証明書は、権利証とは異なり偽造防止の技術が施されていてコピーすることはまずできません。
実印の入手も地面師グループにとっては、ハードルが高いでしょう。
なので地面師の中には、偽造の免許証などを用いて、真の所有者本人に成りすまし、印鑑登録自体をやり直す輩もいるようです。
一旦、地面師グループが、真の所有者からの名義変更の登記に成功すれば、あとは比較的簡単にことが運んでしまうようです。
多分その理由は、土地の買い手側が法務局から謄本の写しを入手しても、所有者欄には地面師（グループ）の名前が記載されており、「真の所有者が別にいるのではないか」と疑う余地は、ほとんどないからだと筆者は考えます。
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地面師の見分け方は？
地面師の簡単な見分け方はないものでしょうか。
いろいろ調べてみましたが、「これさえしておけば大丈夫！」という対策は、残念ながらありません。
地面師（グループ）は、たいてい不動産や関連の法律を熟知したプロの詐欺師です。
この地面師達は、巧妙な芝居を打ち相手をダマしていくわけです。
ただ、完璧に見分けることはできなくても、不動産の取引については油断をしないということが、被害を防ぐ一つのヒントになりそうです。
傾向として、地面師はターゲット（ダマす相手）に取引を急ぐように促すそうです。
これは恐らく、考える時間を与えないということが意図されているのでしょう。
なので、常に冷静さをもって、少しでも感じるところがあれば、相手が紹介してくる人ではなく、自分自身が信頼する専門家に相談することが、対策になるかと筆者は考えました。
また、騙す方の手口を理解しておく、ということも大事かもしれませんよね。
なぜ、ついつい詐欺師の話を聞いてしまうのか、そのカラクリをこういった本で学んでおいても決して損はしないはずです・・・よね。図解付きで読みやすいですし。(^^)
地面師の逮捕や被害事例
地面師による詐欺は、昔からあります。
つい最近明るみになった事件としては、
東京都港区内の土地建物の所有者７０代女性（故人）になりすまし、偽造書類を使って会社経営の男性と売買契約を結び、不動産の売却代金として約２億４千万円を詐取した事件で、男女3人が逮捕されています。
ここでいう偽造書類というのは、きっと上記で挙げた権利証のことなのだと想像します。
司法書士という社会的な地位を悪用して、地面師に加担するケースもあります。
かつて亀野裕之という司法書士は、「（真の）所有者の不動産の売却の意思を確認した」と近づき、書類を偽造して被害者を信用させ、22億円以上の架空取引に加担しています。
また、全国に200軒以上のビジネスホテルを展開するアパホテルも、東京赤坂の120坪の敷地を巡って、宮田康徳という地面師グループの被害に遭ってしまいました。
アパホテルの被害額は、約12億6千万円にものぼると言われています。
取引時、アパホテル側からは、取引経験豊富な司法書士が任命されていたそうです。
それでも、地面師側の偽造書類を見抜けなかったのですね。
積水ハウスも地面師の被害に？
大手ハウスメーカーの積水ハウスが8月2日「分譲マンション用地の購入に関する取引事故につきまして」と題して、同社が地面師から６３億円もの大金を騙し取られたことを公表しました。
積水ハウスが購入したのは東京都内の土地2000㎡。
具体的な場所は、東京の西五反田にある「海喜館」とみられています。
海喜館というのは、営業実態不明な旅館だそうです。
住所をググってみたところ、東京都品川区西五反田２丁目２２−６と出てきました。
場所は、JR五反田駅から徒歩5分ほどの超一等地ですね。
70億円の購入代金のうち63億円をすでに支払っているようです。
謄本では、所有者がIKUTA HOLDINGS株式会社となっていますが、真実の所有者ではなく「なりすまし」をしていた地面師だったとみられています。
このため、積水ハウスは、所有権の移転登記ができず、IKUTA HOLDINGSとも連絡がついていないようです。
現状、地面師側のシナリオ通りに事が運んでいるようです。。。
それにしても、不動産のプロである積水ハウスでも、地面師に狙われたら被害を受けてしまうのですから怖いですよね。
まとめ
今回は、地面師について取り上げました。
ご紹介したアパホテルの事件では弁護士も地面師の一味だったというのですから、驚きです。
こうなるとプロの詐欺集団に狙われたら、なす術がないように思えてきますよね。
もしかしたら騙されているかも知れない、ということを重要な取引の際は、頭の片隅に常に置いておく必要がありそうです。
お互いに気を付けましょう。
ではまた。
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