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マンション修繕費積立不足の現実。購入時からセットされてる爆弾

2016/12/24

多額の住宅ローンを組んで手に入れた憧れのマイホーム。

これは、家を所有する「権利」を手にする一方で、自分で維持管理する「義務」が発生することを意味します。

マンションの場合、住宅ローンの返済とは別に、管理費と修繕積立金を管理組合に支払うことになります。

つまり、マンションに住むための居住費は、以下の計算式で表されます。

住居費負担=ローンの返済 + 管理費 + 修繕積立金

この中で、修繕積立金は、マンションの共用部分について、30-40年といった長期間、建物の性能を維持するために積み立てておく資金です。

修繕を要する共用部分の例としては以下のようなものが挙げられます。

  • 外壁
  • 鉄部
  • バルコニー
  • 屋上
  • 廊下
  • 給排水菅
  • ガス管
  • 電気設備
  • 給水設備
  • エレーベーター
  • 機械式駐車場

これらはもちろん、管理費や共益費などの日常経費とは異なるものです。

でも、知ってました?多くのマンションでは、修繕積立金が不足していることを。
毎月の修繕積立金だけでは、近い将来の修繕費は賄えないのです。

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分譲マンションの「管理費が割高」に「修繕積立金が割安」に設定されている理由

そもそも、新築分譲マンションを購入するにあたっては、管理費・修繕積立金は以下の様に設定されています。

  • 管理費は割高に
  • 修繕積立金は割安に

これらを負担するのはどちらもマンションの購入者であることに変わりはありません。しかし、管理組合から先の支払先が異なります。

  • 管理費は管理会社に
  • 修繕積立金は工事会社に

です。

通常、管理会社は売主である分譲マンションデベロッパーの関連会社です。だから、管理会社の収益となる管理費は割高に設定されています。

一方、大規模修繕の必要が生じるのは、新築時点から10年目以降です。よって、分譲マンションの購入者は購入時にあまりこの部分を気に留めません。

それを理解している売主(分譲デベロッパー)は、販売しやすくするために、購入者の修繕積立金を新築時点では割安に設定するのです。

これが価格設定のカラクリです。

マンションの購入者は、バルコニーからの眺めとか最新のキッチンやバスルームにテンションが上がっています。

でも、修繕必要になる10-15年経って初めて、事の重大さに気づくようになります。

マンションの修繕積立金不足の現実。必要額の半分も積立できていない・・・

少し古いですが、参考となる記事をご紹介します。

“マンション各社の「キリギリス」路線で、修繕積立金の不足問題が深刻化”
建築&住宅ジャーナリスト 細野透氏 2014年8月4日

長い記事ですが、記事の主旨の主旨はこんな感じです。

  • 国土交通省が、2011年4月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」示した
  • そこには、必要な修繕積立金の目安が明記されている
  • 占有面積70平方メートルの住戸をモデルケースとして、以下を比較
    1)ガイドライン公表時期(2011年4月)における必要積立額(ガイドライン)
    2)建築コストが30%ほど上がっている現時点での必要積立額(現実必要額)
    3)首都圏で実際に徴収されている積立金の状況(実際徴収額)
  • 結果は、国交省が必要とする金額の約50%、現実的な必要額の約36%しか積み立てられないことに
  • 分譲当初、マンション会社は、購入者の負担費用を“安く見せる“ために、修繕積立金を低めに見積もっていた
  • 本記事の結論は、以下の2点
    1)なるべく早く長期修繕計画を見直す
    2)なるべく早く修繕積立金を増額する

記事では、ガイドライン・現実必要額・実際徴収額の比較が数値でなされていました。これをもとにiSee-Labの方で、チャート化してみました。チャート化した方が分かりやすいかと思いまして。

ここでは、30年間の累計の積立額を比較しています。

実際の徴収額が、必要額の36%ほどしかないということになると、怖いですよね。時限爆弾を抱えているようなものです。

iSee-Labでは、このことを知人の新築分譲マンション購入者に情報提供してみました。

そしたら、返ってきた反応は・・・

「(積立状況とか)“見てみないふり”してる」

とのことでした・・・汗

もう、後は野となれ山となれってことですね。。。(;’∀’)

マンションの修繕積立金不足の解決方法(?)

解決策はあるのでしょうか。

まずは、不足分を埋め合わせるべく、積立金を引き上げたり、改修工事に際して一時金を徴収したり、という手があるでしょう。ただ、これは誰でも考えつくアイディアですが、反対する住人がいたりして、意思統一するのがかなり苦労するはずです。いろんな家族構成や経済状況の住人がいますからね。

であれば、早いうちに「売却しちゃう」という手があるのではないでしょうか。

もちろん、その場合も、誰に相談をするかも重要ですよ。間違っても、大手だからという理由で、もとの売主(大手分譲デベロッパー)には持っていかないことです。モがネギを背負ってくるようなものです。

無事に売却した後は、賃貸に住めばいいのです。これからますます、借り手が有利な世の中になっていきますし。

「どうしても持ち家」という方は、戸建てを購入すればいいのです。自分の家族構成や経済状況などに応じて、自分でどうするかを自由に決められるからです。

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