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まとめ:土地価格の全5種類の特徴。相場を調べる理由とメリット

土地価格の相場を調べる方法を整理します。

ゴールは、

  • 購入予定の土地の価格は妥当か(割高なのか、割安なのか)
  • 所有する不動産(土地)の売却見込み金額はいくらか
  • 相続で遺産分割する際に、不動産(土地)は価値をいくらと評価すべきか

といったことをあなた自身が簡単に把握できるようになることです。

なぜ土地価格の相場を知っておく必要があるのか

土地価格の相場の把握が必要になるのは、例えば不動産の売買(購入/売却)、相続税の計算といった場面です。個人にとっては、それほど頻繁に必要となるものではありません。

でも、いざその場面となると、取り扱う金額が大きく、自分ではどう評価したらいいか分からなくなります。そうなると、不動産販売会社から提示される価格が判断基準となりがちです。

その場合、例えば宅地購入の場面では、資産価値のない物件を高値で掴まされる、ということが往々に起きます。

実によくある話ですが、高値で買っていますから、その分多くの住宅ローンを組むことになります。現在は低金利ですからたくさん借りることができてしまうのです。

多額の住宅ローンを抱えることは、返済総額の増大を意味します。

住宅ローンを組んだ後、「所得が減らない」という前提が、少しでも崩れてしまうと、たちまち住宅ローンの返済に窮します。

売却しようとしても、もともとあまり市場価値がないシロモノを購入してしまった訳ですから、価格を下げなければ売却が難しくなります。

結局、不動産会社に足元を見られ、購入した時の金額よりもはるかに低い金額で引き取られていきます。その売却金額では、住宅ローンは完済でません。

そしてまた他で同じようなことが起こるのです。

もし、あなた自身が土地の評価方法を把握し、妥当価格の目安を算出できれば、高値掴みするリスクはかなり減らせます。

 

まとめ:土地価格の5種類の特徴

 

同一の土地でも、土地の価格は複数存在します。

(1)実勢価格
(2)公示地価/基準地価
(3)路線価
(4)固定資産評価額
(5)鑑定評価額

どれが正解なのかというと、どれも正解といえるでしょう。

それぞれ使用する目的が異なります。

(1)実勢価格

実勢価格は、不動産の売買市場で実際に成立した価格のことです。実際の売買価格ですので、その時点で最も適正な価格を示しているともいえます。

ただ、気をつけるべきポイントがあります。

それは、売買が成立した価格には、妥当な(正常な)価格を含みますが、妥当(正常)でない価格(異常値)も含まれている場合があります。

異常値には、売り手・買手の思惑により売り急ぎ・買い急ぎ等の特殊事情が背景にあります。

これから土地を取得しようとする方は、妥当な価格からあまりにも乖離して値付けされた物件を高掴みしてはなりません。

では、妥当な価格というのは、どう判断したらよいでしょうか。

それは、

(2)公示価格
(3)路線価

を利用するのです。

(2)公示価格/基準地価

■公示価格

公示価格は、国土交通省が3月中旬に公表する、その年の1月1日時点の土地価格を言います。

この価格は、不動産価値を算定する専門家である不動産鑑定士の鑑定評価に基づき土地鑑定委員会が決定するので、正常な価格とされています。

あなたが検討している土地が、公示価格が算出される地点であれば、それに越したことはないかも知れませんが、実際にそういったことは極めて稀です。

なぜなら、評価地点が2.8万点程しかないからです。

■基準地価

公示価格の他に、基準地価というものがありますが、こちらは公示価格を補完するものです。

都道府県が7月1日を基準日として公表しています。

こちらも公示価格と同様に、評価地点が多くはありません。

(3)路線価

路線価は、相続税、贈与税、地価税の課税価格の算定の基礎とするために、国税庁が7月初旬に公表する、その年の1月1日現在の土地価格です。

路線価は、公示価格のおおよそ80%の水準となります。

そして路線価の評価地点は37万点程あります。

都市部の宅地であればまず路線価が出ていることでしょう。

(4)固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税を算出するのに用いられる評価額です。時価ではありません。土地の所有者に毎年送られる課税明細書に記載されています。

固定資産税評価額は、前年度の公示価格の70%の水準です。

(5)鑑定評価額

不動産鑑定士という土地を評価する専門家が鑑定評価する価格です。その土地が持つ固有の事情を専門家が考慮して算出する価格なので、信憑性があると信じられています。

ただし、鑑定士に依頼するには高額な費用がかかる難点があります。また、実勢価格とかい離することもあり得ます。

以上、5つの土地価格について説明しました。以上をまとめると以下の通りです。

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