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不動産価格の目安を計算して高値を掴ませられない予防策

前回は、土地価格の種類と相場を調べる理由・メリットについて整理しました。

不動産は、以下の5種類の価格があります。

(1)実勢価格
(2)公示地価/基準地価
(3)路線価
(4)固定資産評価額
(5)鑑定評価額

その土地の本来の価格を知るには、公示価格そのものがあればそれで事足ります。

しかし、難点があるのでしたよね。

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公示価格の難点と路線価を活用した土地価格の目安の計算方法

その難点とは、公示価格が定められている地点は全国で2.8万点ほどしかないということです。

そこで、評価地点が約37万点と公示価格よりもはるかに多くの地点をカバーしている路線価を用いるのです。

路線価は、国税庁のHPを見に行けばいいです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

もしくは、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供している全国地価マップでも路線価は掲載されています。
http://www.chikamap.jp/

でも、あなたはこのように考えたかもしれません。

「路線価は、相続税などの算定の基礎数字として用いられるのでは」
と。

もちろん、その通りです。

ただ、路線価は、公示価格の80%の水準であるという関係があります。

従って、路線価を0.8(80%)で割戻すことによって、推定の公示価格が算出できるというわけです。

推定公示価格 = 路線価 ÷ 0.8

これで、あなたが知りたい特定の土地の価格水準がある程度掴めるという訳です。
ただ、実際には公示価格もしくは路線価から算出された推定公示額で販売されていることは少ないです。

そこで、不動産販売会社から提示されている土地価格と上記の計算で算出した推定公示価格がどのくらいかい離しているのかを調べてみましょう。

かい離率 = 提示価格 ÷ 推定公示価格

 

計算された土地価格とかい離率の活用方法

かい離率が高ければ、不動産の販売会社から提示されている価格が割高である(高値で掴まされそうになっている)可能性があります。

逆に、かい離率が低ければ、提示されている価格は割安になっていると判断できます。この場合は、なぜそうなのかを調べる必要があります。(売り手にとって不都合な事情が隠れていることが多いです。)

このように、路線価をベースに計算することによって、ある程度土地の割高感・割安感を掴むことができます。

例えば、

「本当は4,000万円の土地ですが、今だけ特別に500万円まけますよ。だから今サインしてください。」

と不動産のセールスに迫られても、自分で価格感が把握できていれば、惑わされることはありません。

その場で、国税局のHPにアクセスして路線価を調べ、0.8で割り戻して推定の公示価格を算出してみると、実は妥当価格は、3,000万円程しかなかったみたいなことはあり得るのです。

土地の価格を判断するときは、まず国税庁のHPにアクセスせよ!ですね。

 

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